Jak správně vybrat a koupit byt? Ptali jsme se odborníků

Vydáno 30.11.2013 Péče o domácnost Kateřina Dušková

Uvažujete o koupi bytu? Přinášíme vám užitečné rady a tipy oceňovatelů nemovitostí. Dozvíte se třeba, co ověřovat před zakoupením nemovitosti, jak ji financovat, jak úspěšně provést její převod, jak probíhá komunikace s katastrálním úřadem nebo jak se vyvíjejí ceny bytů v České republice.

Před výběrem nemovitosti je hlavně třeba analyzovat vlastní potřeby a možnosti. Až poté se doporučuje zaměřit pozornost na výběr lokality, a to konkrétně na občanskou vybavenost, dopravní dostupnost a v neposlední řadě na bezpečnost. Samotný byt lze potom hodnotit podle mnoha faktorů, mimo jiné podle stavebně technického stavu, energetické náročnosti, provozních nákladů, velikosti, dispozice nebo orientace vůči světovým stranám.

Důkladná kontrola se může vyplatit

Starší byty vyžadují důkladnou kontrolu, a to v oblasti elektrické instalace, statiky, izolací proti vodě, tepelných izolací a dostupných médií, kterými jsou voda, plyn a teplo. Potřebné je zhodnotit i stav podlah, oken a dveří, které z celkových nákladů na případné výměny a opravy představují zdaleka největší položky. Kontrola technického stavu bytu by přitom měla být komplexní. Nesmí se zaměřovat pouze na určité technické aspekty a jiné opomíjet. Vady, které mohou vypadat banálně, totiž mohou po koupi představovat nepříjemnou zátěž pro rozpočet. Pokud si kupující netroufá hodnotit technický stav, může využít inspektora nemovitostí, který analyzuje závady a doporučí jejich nápravu.

Byt v osobním vlastnictví, nebo družstevní?

Peter Mosio, společnost Bytecheck:
„Nespornou výhodou družstevního bydlení jsou nižší vstupní náklady pro pořízení bydlení. V současné době se nejedná pouze o starší družstevní domy s různou mírou splacené anuity. Vznikají družstva nová, ať již z popudu developera, či skupiny lidí sledujících stejný cíl – pořízení bydlení. Nevýhodou je zejména fakt, že nemovitost není ve vašem vlastnictví a patří vám pouze členství a podíl v družstvu. S tím souvisí problémy s financováním ze strany bank, družstevním podílem nelze ručit. Rizikem je i ztráta členství v družstvu, například vlivem neplnění jeho stanov, a tím i ztráta práva nájmu nemovitosti.“

Kolik investovat do nemovitosti a jak ji financovat?

Michal Piškanin, Kupujinemovitos­t.cz:
„Před výběrem nemovitosti je nutné stanovit si cenové rozpětí, v němž budeme nemovitost vybírat, a také způsob financování nemovitosti. Je vhodné vždy alespoň patnáct procent nemovitosti platit z vlastních zdrojů, získáváme tak možnost půjčení zbývající částky za výhodnějších podmínek. Například v Německu je zvykem půjčovat si peníze maximálně na padesát procent hodnoty nemovitosti a zbytek platit z vlastních zdrojů. Hypotéka tak příliš nezatíží rodinný rozpočet a na úrocích nepřeplatíme ve finále tolik. Důležité je také myslet na finanční prostředky, které bude nutné vynaložit na zařízení a vybavení bytu, zpravidla dvě stě až pět set tisíc korun. A také na finanční rezervu, která by vám v případě dočasného výpadku příjmu měla pokrýt výdaje na minimálně šest následujících měsíců. Koupě nemovitosti je důležitým rozhodnutím, které ovlivní váš život na mnoho dalších let, a je určitě vhodné tento krok dostatečně uvážit.“

Co ověřit před zakoupením bytu?

Peter Mosio, společnost Bytecheck:
„Před zakoupením bytu je nutné kromě jeho technického stavu ověřit zejména jeho vlastnictví, případně práva třetích stran na předmětné nemovitosti. Veškeré případné závazky musí být řešeny řádně zpracovanou kupní smlouvou. Doporučujeme se také zabývat náklady spojenými s vlastnictvím bytu, výší příspěvku do fondu oprav, povinnými platbami a společnými výdaji domu. Je dobré zvážit vaše rozhodnutí před uhrazením rezervačního poplatku, který je zpravidla v případě odstoupení z vaší strany nevratný.“

Michal Piškanin, Kupujinemovitos­t.cz:
„Kromě vlastnictví je užitečné si ověřit, zdali na nemovitosti neváznou zástavní práva, exekuce nebo věcná břemena. Tyto informace lze získat na příslušném katastru nemovitostí. Ověřte si také, zda stávající majitel nemá uzavřenou nájemní smlouvu, která se týká daného bytu. Ujistěte se také, že v daném bytě nemají žádné osoby hlášený trvalý pobyt. Tuto informaci obdržíte na příslušném městském úřadě, pod níž bytová jednotka územně patří. Vše je vhodné ošetřit v kupní smlouvě, kde se prodávající zaručí, že na nemovitosti neváznou žádné z uvedených vad, v opačném případě tak můžete od smlouvy kdykoliv odstoupit. Při předání bytu nezapomeňte na stav jednotlivých vodoměrů, elektroměrů a plynoměrů a domluvte se s majitelem na převodu. Rovněž získejte od majitele co nejvíce podkladů k danému bytu, revize, stavební plány, smlouvy o pojištění atd. A nezapomínejte také na daň z převodu nemovitosti, jejímž ručitelem se stáváte ze zákona.“

Jak úspěšně provést jeho převod?

Peter Mosio, společnost Bytecheck:
„Převodem na kupujícího přecházejí nejen práva, ale i povinnosti k dané nemovitosti. Před převodem musí být jednoznačně vypořádány veškeré případné závazky prodávajícího či jiných třetích stran. Akt převodu nemovitosti – zápis do katastru musí být vymezen v kupní smlouvě. Nesmí být opomenuta nutnost uhrazení daně z převodu nemovitosti. Ačkoliv je povinnost platby daně na prodávajícím, kupující je ručitelem jejího uhrazení. Ideálně je nastavení převodu a úhrad za převod nemovitosti složením sumy u notáře a specifickým vyplácením finančnímu úřadu a prodávajícímu až po doložení zápisu práv nového vlastníka na katastru. Při přejímce je vždy nutné provést soupis stávajícího stavu a případných vad nemovitosti. Šetřit na zpracování nebo kontrole smlouvy vlastním právníkem není zcela na místě.“

Jak probíhá komunikace s katastrálním úřadem?

Michal Piškanin, Kupujinemovitos­t.cz:
„Jakmile podepíšete kupní smlouvu a domluvíte se na výši zálohy a platbě zbylé částky, ať už formou úschovy u notáře či advokáta, přímým převodem mezi kupujícím a prodávajícím, či bankovní jistotou, běží lhůta, zpravidla čtrnácti dnů, v níž by měl prodávající či kupující nahlásit změnu vlastníka na katastrální úřad. Pro to postačí vyplněný formulář návrhu na vklad vlastnického práva do katastru, kupní smlouva a případně plná moc a další dokumenty jako výpis z obchodního rejstříku, exekutorský souhlas apod. Katastr provede změny a písemně vás bude informovat o zápisu změn, případně bude požadovat doložení dalších dokumentů. Rozhodnutí o zápisu trvá zpravidla 14 – 30 dní, může ale trvat kratší i delší dobu, v závislosti na složitosti převodu a na vytíženosti daného úřadu. V okamžiku rozhodnutí se stáváte oficiálním vlastníkem bytové jednotky. Nezapomínejte, že tak pro vás vzniká povinnost k dani z nemovitosti, která se odvádí státu jedenkrát ročně.“

Jak se vyvíjí ceny bytů v České republice?

Peter Mosio, společnost Bytecheck:
„V současné době již došlo díky krizi k diferenciaci trhu s nemovitostmi. Ceny bytů v lokalitách s tzv. „dobrou adresou“ mírně rostou. Zatímco u ostatních nemovitostí dochází spíše ke stagnaci. S ohledem na rozkolísanost výkonnosti české ekonomiky nelze dobře předvídat budoucí vývoj. Ekonomický pokles či stagnace by měla vliv především na velmi křehký výkon stavebního průmyslu, a tím i stagnaci či pokles cen. Po uplynulých letech je na trhu stále dostatek bytů ve starších ,nových projektech´ a v uplynulých dvou letech se zejména v Praze spustilo rozšíření a dostavba zbržděných investic.“

Ing. arch. Peter Mosio je hlavní inspektor pro Čechy společnosti Bytecheck, společnosti stojící u zrodu služeb s inspekcemi nemovitostí, zakládajícího člena AIN, Asociace Inspektoru Nemovitostí

Ing. Michal Piškanin působí v odborném stavebním a realitním poradenství Kupujinemovitost.cz

Zdroj foto: sxc.hu

Tagy: Bytecheck s.r.o., Kupuji nemovitost, péče o domácnost, ROZHOVOR